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"以房养老"理财却遇房钱两空,房屋抵押到底是怎么一回事?

作者:佚名 2017-08-13 来源:搜狐

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以现有的房产抵押做理财,不仅能获得高额利息,到期还能全额返还本金,这样的"以房养老"理财项目让58岁的高女士十分动心。

可没想到,在办理了一系列抵押手续后,高女士等来的却是自己的房子被低价转卖他人的消息。

↑庭后高女士向记者介绍参加"以房养老"理财经过。秦文柏摄

据媒体报道,近日朝阳法院公开开庭审理了高女士以遭遇"以房养老"诈骗为由起诉"委托人"龙学武和买房人,要求确认房屋买卖合同无效的案件。

房产抵押用来做理财?

高女士的房子是一套80平方米的两居室,位于朝阳区金蝉北里。

去年4月,朋友董女士向她介绍了一个"以房养老"的投资项目,就是以房产证做抵押,用来做理财,为期十二个月,每月给付高女士房屋价值的百分之三作为利息。"白拿钱,没风险,项目很成功,已有好多人做了很长时间了。"听到这话,高女士十分动心,于是参加了这一理财项目。

当月15日,董女士联系了"委托人"广艳彬和龙学武,两人很快将高女士带到北京市方正公证处签署了包括《借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托书》等在内的一系列文件,高女士还被要求交出了房产证和身份证。《借款合同》上的出借人叫王跃,经手人是广艳彬,委托人是龙学武。

2016年4月18日,这几个人又把高女士带到位于石佛营的朝阳区房产交易大厅办理了房产抵押手续。随后,由王跃操作分三笔向高女士的银行卡上转账共计220万元,但很快钱又被对方转走,说是用来替高女士做投资。此后两个多月,高女士的银行卡分几次累计收到约13万元的"利息"。

以房抵押借款,再用借款做投资,收到利息,似乎是很正常的理财之道,但高女士很快就发现,没有利息了。直到2016年10月14日,高女士因长时间没有收到利息找到了广艳彬询问,却被告知房子已经被龙学武过户了,并要求高女士一家尽快搬出涉事房屋,并归还当时的借款和利息。

高女士闻言立刻前往房产交易大厅,发现5天前龙学武凭着《委托书》,低价将房子转卖给了刘某某。现在,刘某某已取得了新的房产证,但高女士未收到任何房款。

"我当时根本就不知道去的是房产交易大厅,我也不知道我签的那些文件到底有什么法律意义,他们就告诉我是必须做的手续。"高女士认为,龙学武等人以欺诈的行为骗取她的住房,要求法院确认房屋买卖合同无效。

房屋抵押没那么简单!

小编注意到,这个"以房养老"骗局里关键的一点就是将房屋抵押成为了一种借贷关系。披着"合法"的外衣,再加上公证机构的公信力来迷惑老年人。

那么房屋抵押到底是怎么一回事?什么情况需要抵押?该选择什么抵押?如何进行抵押?我们赶快来学习学习......

国有建设用地使用权及房屋所有权抵押适用什么范围?

在借贷、买卖等民事活动中,自然人、法人或其他组织为保障其债权实现,依法设立不动产抵押权的,可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。

以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

1.为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移不动产的占有,将该不动产抵押给债权人的,当事人可以申请一般抵押权首次登记;

2.为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的,当事人可以申请最高额抵押权首次登记;

3.以正在建造的建筑物设定抵押的,当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记;

4.已办理房屋所有权首次登记,当事人应当申请在建建筑物抵押登记转为建筑物抵押权登记,或者在建建筑物最高额抵押权登记转为建筑物最高额抵押权登记。

那我可以申请抵押财产的范围呢?

这四个范围财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

1.建设用地使用权;

2.建筑物和其他土地附着物;

3.正在建造的建筑物;

4.法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

我自己申请就可以吗?

是这样的。抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

我需要准备哪些材料?

这个材料包含较多,咱们分开说。申请抵押权首次登记,提交的材料包括:

1.不动产登记申请书原件。

(1)申请人申请不动产登记,应当如实、准确填写登记部门制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的,申请人应当在不动产登记申请书上签字,委托他人申请不动产登记的,代理人应在不动产登记申请书上签字;申请人为法人或其他组织的,代理人应在不动产登记申请书上签字,可不加盖法人或其他组织的公章,代理人包括法定代表人。

(2)申请不动产登记的,申请人或者其代理人应当向登记部门提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的,应当书面告知登记部门。

2.申请人身份证明。

(1)境内自然人:居民身份证,未成年人为居民身份证或户口簿;

(2)境内机关法人:统一社会信用代码证书;

(3)境内事业单位法人:事业单位法人证书;

(4)境内企业或其他组织:营业执照,或者组织机构代码证,或者其他身份登记证明(三证合一的,提交营业执照及企业统一社会信用代码证明);

(5)申请人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向登记部门提交申请人身份证明、授权委托书(制式模板)及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。

3.不动产权属证书原件。

包括:不动产权证书、国有土地使用证、房屋所有权证。

4.主债权合同原件。

最高额抵押的,应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料原件;

5.抵押合同原件。

合同制式要求:

(1)主债权合同中包含抵押条款的,可以不提交单独的抵押合同。最高额抵押的,应当提交最高额抵押合同;

(2)涉及银行业金融机构等的购房抵押贷款可以使用简版合同,其他如在建工程抵押等为其他债务担保的情况应使用非简版抵押合同;

(3)债务人抵押担保和第三方抵押担保的提供抵押合同与主债权合同原件;反担保包括第三方反担保的提供主债权合同、委托保证合同、保证担保合同、反担保合同原件;

(4)抵押合同应包含抵押物清单,抵押物清单可以是单独材料,也可以是抵押合同中的抵押物条款;

(5)主债权合同、抵押合同中法人或者其他组织应加盖合同专用章或公章,自然人应签名,法定代表人授权他人签订合同的,应提交授权书,若合同中生效条款对签字盖章另有要求的,须符合该生效条款约定;

(6)主债权合同签订日期不得在抵押合同签订日期之后;

(7)合同中若约定合同经公证才生效,办理登记时必须提交经过公证的合同。

合同内容要求:

(1)抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围(包括共同担保)、债务履行期限、抵押不动产应明确;

(2)最高额抵押权登记的,最高债权额限度、债权确定的期间应明确;

(3)抵押合同应包含抵押物清单,清单应注明抵押物的抵押部位、坐落、抵押面积(房产建筑面积和土地使用权分摊或全部面积)、不动产权证号。

6.抵押权人为金融机构。

抵押权人为金融机构的,提交《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》;抵押权人为典当企业等特许经营机构的,提交商务部颁发的《特许经营许可证》。

7.下列情形还应当提交以下材料。

(1)出让国有建设用地使用权抵押,属于房地产开发项目的,应提交房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明;

(2)属于划拨土地使用权抵押的,应提交地上建筑物、其他附着物的不动产权属证书原件及抵押权实现时优先交纳出让金的确认文件(双方签署的书面承诺);

(3)在建建筑物抵押的,应提交建设工程规划许可证(建设工程规划意见复函)、房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明原件及有资质不动产测绘机构出具的抵押面积证明原件(分摊报告);

(4)在建建筑物抵押登记转建筑物抵押权登记的,提交抵押人与抵押权人关于在建建筑物抵押转为建筑物抵押的书面协议原件以及不动产登记证明原件;

(5)在建建筑物最高额抵押权登记转建筑物最高额抵押权登记的,提交抵押人与抵押权人关于在建建筑物抵押转为建筑物抵押的书面协议原件以及不动产登记证明原件;

哇,这么多材料啊,赶紧收藏好,一个个对照来。

需要准备这么多材料,登记办理有没有时间要求呢?

有的。

办理不动产抵押权登记,登记部门应自受理之日起10个工作日内办结;公告、声明、实地查看及补充材料等时限不计算在登记时限内。

恩恩。除了刚刚说的可以进行的登记的范围,有被禁止抵押的情况吗?

登记限制大致分为两大类:

1.对于法律禁止抵押的下列财产,登记部门不予办理不动产抵押登记:

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施,但上述单位以此类设施以外的不动产为自身债务设定抵押的除外;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的不动产;

(5)依法被查封的不动产;

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

2.对于下列情形,登记部门有条件办理不动产抵押登记:

(1)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的不动产为自身债务设定抵押的可以办理,但担保限定的是自身的债务;

(2)以具有土地使用年限的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;

(3)申请在建建筑物抵押权登记的,贷款用途只允许用于取得在建工程继续建造资金。抵押物不应包括已经办理预告登记的预购商品房或已经办理预售备案的商品房,以及已经登记为全体业主共有的房屋。抵押物范围包括土地使用权和在建工程已完工部分,不含未建部分。建筑物已竣工或实际投入使用的不得按在建工程办理抵押登记;

(5)房屋、土地设立抵押权登记顺位情况不匹配的,应先申请注销顺位不匹配的抵押权登记或办理抵押权更正登记,再办理后续顺位抵押权首次登记。

(6)房屋、土地一并办理抵押权首次登记的,房屋、土地等不动产权证书坐落不一致的,已完成落宗的可以正常办理,未落宗的应先完成落宗环节或由公安分局或派出所出具坐落一致证明或者坐落变更证明,再办理抵押权登记。

(7)对涉嫌闲置土地调查的情况,经核实土地利用部门已出具《闲置土地调查通知书》的,暂停办理项目用地转让及变更登记手续,抵押登记除外;对认定为非政府原因闲置土地的项目,经核实土地利用部门已出具《闲置土地认定书》的,登记部门停止办理转移、抵押、及变更登记手续。

这下大家都明白房屋抵押到底是怎么一回事了吧,没有特殊情况自己的财产不要轻易进行抵押。

最后再提示下,大家要正确区分以房养老政策!具体内容是拥有房屋完全产权的60岁以上的老年人,将房产抵押给金融保险机构,然后按月领取一定数额的养老金,保障生活的费用。

真正的以房养老,与骗局包装下的"以房养老",其实有很大不同:

失足跌进这样的骗局里,与很多老人容易贪心但防范意识太差有关,做子女的,经常跟爸妈聊聊天,多向他们传达传达这样的观念吧:

1.涉及重大财产的东西,轻易不去尝试,多与家人商量

2.对于过高的收益,一定要抱有警惕的心态

3.对熟人的相互介绍保持警惕

守房不易,希望所有的老人都可以颐养天年,远离骗局。

 

编辑:晓坤

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